Veel gestelde vragen over het kopen van een beleggingsobject

Het kopen van een beleggingsobject in Duitsland gaat volgens het Duitse recht en daar zitten veel grote verschillen in ten opzichte van Nederland. Het duurt bv. veel langer alvorens u eigenaar bent, veel werk moet nog verzet worden na het bezoek aan de notaris. Onderstaand enkele aandachtspunten zodat u goed voorbereid van start kunt gaan.

Hoe hoog liggen de kosten koper?
De kosten voor de notaris bedragen tussen de 0,5% en 1% ex btw, de overdrachtbelasting (inschrijving in het Grundbuch / kadaster) zijn 3,5% en de makelaarskosten zijn ca. 3,57% incl. btw. Daarnaast zijn er nog de kosten voor de financiering van ca. 0,5% en 1%. Gemiddeld liggen de kosten koper op hetzelfde niveau als in Nederland, op circa 8% incl..

Hoe hoog zijn de makelaarskosten in Duitsland?
Het makelaarssysteem is volledig onvergelijkbaar. In Duitsland liggen de kosten van een makelaar tussen de 3% tot 6% excl. MwSt (BTW) van de koopprijs. De maximale hoogte is wettelijk vastgesteld op 7,14%. Makelaars in o.a. Berlijn, München en Stuttgart berekenen deze prijzen, houd hier rekening mee als u in deze gebieden wenst te investeren.

Hoeveel geld kan ik lenen op een beleggingspand?
Alvorens men een beleggingspand wil gaan kopen is het verstandig om een te bekijken hoeveel geld men kan lenen bij een Duitse, maar ook zeker bij een Nederlandse bank. Veel banken financieren echter geen winkel- of bedrijfsobjecten, omdat hier relatief veel leegstandrisico in zit. Op appartementenblokken met maximaal 20% winkel/bedrijfsruimtes is het te lenen bedrag tussen de 75% en de 85% afhankelijk van de kredietwaardigheid van de lener.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig?
Beleggingspanden worden door Duitse hypotheekverstrekkers nooit voor de volle 100% gefinancierd. Vaak is minimaal20% van de koopprijs als eigen vermogen nodig, inclusief de bijkomende 8% kosten koper. Ook wordt er naar het beleggingsrendement gekeken, hoe beter dit is, hoe meer er gefinancierd wordt door de banken.

Kunnen meerdere makelaars een zelfde object in opdracht hebben?
Het is mogelijk dat meerder makelaars belast zijn me de verkoop van een en hetzelfde object. In Duitsland staat het de eigenaar vrij om dit te doen. Derhalve kan het altijd zo zijn dat er vanuit een onverwachte hoek een koper het door u gewenste object voor uw neus wegkaapt.

Is een voorlopig koopcontract van een makelaar rechtsgeldig?
Onroerend goed in Duitsland wordt gekocht volgens de Duitse wet. Deze stelt dat enkel een notaris contract u kan vrijwaarden tegen rechten van derden. Het woord van de eigenaar of een makelaars koopcontract zijn derhalve niet rechtsgeldig en u kunt er geen rechten aan ontlenen.

Wat zijn de werkzaamheden van een Duitse makelaar?
Een Duitse makelaar is niet te vergelijken met een Nederlandse makelaar met betrekking tot de werkzaamheden en aansprakelijkheid. U bent de Duitse makelaar enkel al provisie verschuldigd wanneer hij u opmerkzaam heeft gemaakt op het te verkopen object en u of het adres heeft doorgegeven of in contact heeft gebracht met de eigenaar. U heeft dan te maken met een Nachweismakler. De Duitse wet stelt heel simpel dat als aan bovenstaande criteria zijn voldaan dat de koper de provisie verschuldigd is. Let wel, ook een makelaar uit Nederland die in Duitsland onroerend goed verkoopt valt onder de Duitse wet met betrekking tot de werkzaamheden. Een Duitse makelaar is dus normaalgesproken niet verantwoordelijk voor een onjuiste voorstelling van zaken.

Wie garandeert de juistheid van de gegevens die aangegeven worden?
De gegevens die door Duitse makelaars worden weergegeven zijn door de verkoper/ eigenaar opgegeven. De makelaar is derhalve niet aansprakelijk voor de juistheid van die gegevens. Wij adviseren om alvorens de koop definitief te maken bij de notaris om eerst uitgebreid allerlei zaken samen met de eigenaar te controleren. Zeker bij zaken als: Welke huurders wonen er nu? Betalen ze op tijd? Hoe is de staat van onderhoud? Wordt dit regelmatig bijgehouden? Etc.

Wat is Due Dilligence?
Bij de aankoop zullen er zaken op waarheid gecheckt moeten worden. Dit noemen we het boeken onderzoek. Hierbij wordt gekeken naar de eigenaarsrechten, eventueel aangegane verplichtingen, de huurcontracten en de betalingen. Vaak zal er ook voor de bank een Wertgutachten gemaakt moeten worden, waaruit de waarde van het pand blijkt.

Hoe werkt Due Dilligence?
De koper moet zelf de Due Delligence regelen. Een Duitse makelaar doet dit niet voor u. Hij zal zich beroepen op de gegevens van de eigenaar. Uit onze ervaring is echter gebleken dat die gegevens niet altijd kloppen en dat er zaken niet vermeld worden. Ook is het zaak te kijken welke huur er gehanteerd wordt. Zaken als netto en bruto huur worden regelmatig door elkaar gehaald. Het is aan de koper om er zeker van te zijn dat de opgegeven gegevens kloppen.

Werkt de notaris hetzelfde als in Nederland?
De Duitse notaris is ook onpartijdig net als in Nederland. Grote verschillen zitten er echter in de betaling en eigendomsoverdracht. De betaling gaat niet zoals in Nederland, na het tekenen van het contract krijgt u pas de rekeningen. De notaris en makelaar zullen dit onmiddellijk doen na tekenen van het contract. Na ca. 1 maand komt de rekening van het Finanzamt voor de Grundsteuer. Tussentijds wordt u om de eventuele hypotheek te kunnen regelen ingeschreven als voorlopig koper in het kadaster. De betaling van de gehele koopsom aan de eigenaar wordt meestal gedaan op het tijdstip wanneer alle notariële formaliteiten zij afgewiukkeld, meestal 1 tot 3 maanden na ondertekening van de akte. Na het tekenen van het notariscontract bent u wel gevrijwaard tegen rechten van derden, dus kan een ander het object niet meer kopen.

Wanneer is de koop definitief gesloten?
Pas als de handtekening onder het koopcontract van de notaris is gezet is er sprake van koop en zijn uw rechten jegens derden zeker gesteld. Dan kan de eigenaar het pand niet meer aan andere partijen verkopen echter pas na betaling van de koopprijs bent u echt eigenaar van het object. Na betaling zal op termijn uw naam als eigenaar in het Grundbuch (kadaster) ingeschreven worden.

Wanneer moet ik het beleggingspand betalen?
Bij het tekenen van het contract bij de notaris kunnen afspraken gemaakt worden over de betaling van het object. Pas na ontvangst van de betaling zal de notaris het overschrijven van het object in het kadaster in gang zetten.

Wanneer moet de makelaar betaald worden?
Na het tekenen van de koopovereenkomst moet de notaris en de makelaar meestal binnen 14 dagen betaald worden.

Hoe kom ik aan een Wertgutachten?
Een makelaar in Duitsland kan nooit een Wergutachten maken van een object. Wertgutachen worden door speciaal hiervoor opgeleide ingenieurs gemaakt in opdracht van de eigenaar of koper. Veelal zijn deze nodig voor een financiering. De kosten hiervan bedragen ca. €1000,- of meer, afhankelijk van het koopbedrag. Hiervoor krijgt u wel een uitgebreid rapport inclusief een deel bouwkundige rapportage. Als uw financierende bank een interne, verkorte taxatie maakt, kost dit meestal € 300,- tot € 500,-.

Wat is Hausverwaltung en hoe werkt dat?
Veel gebouwen hebben een Hausmeister die het kleine onderhoud aan tuin, gebouw, trappenhuis, kliko’s enz. verzorgd. Verder zorgt hij ervoor dat er rust en orde blijft tussen de bewoners. De Hausmeister wordt meestal aangestuurd door een Verwalter (beheerder). De Verwaltung doet de administratieve verwaltung (huurincasso, betalen rekeningen, regelen onderhoud en reparaties), alsook de huurverwaltung zoals de oplevering van de woning, bezichtiging van de woning door potentiële huurders en de verhuur. Deze kosten worden door de eigenaar gedragen. Bij volledige inschakeling hiervan hoeft een belegger in principe niet om te kijken naar zijn onroerend goed. Kosten hiervan incl. BTW zijn meestal € 15,- tot € 19,- per eenheid per maand.

Zitten de keukenblokken ook bij de koop van het pand?
In Duitsland nemen de huurders vaak hun oude keukenblok mee naar hun nieuwe huurwoning. De verhuurder zet er vaak geen eigen keukenblok in omdat de nieuwe huurders vaak met een eigen keuken komen. Dit is anders dan in Nederland. Derhalve zijn de keukens altijd eigendom van de huurders mits anders is overeengekomen.

Zijn er verschillen in verhuur met Nederland?
Net als in Nederland hebben huurders rechten en plichten. De twee grootste verschillen met Nederland zijn de opzegtermijn van 3 maanden en de mogelijkheid om bij een huurachterstand sneller de huur op te zeggen.

Waarom staan er geen adressen bij de investeringsobjecten?
Veelal willen de eigenaren liever niet dat de huurders weten dat het object in de verkoop staat en dat er derhalve mensen zonder dat ze dat weten hiernaar gaan kijken en/of met de huurders gaan praten. Ook verkrijgt de makelaar zo het voor zijn provsie benodigde bewijs dat hij u naar een pand heeft geleid.

Is er verschil in kwaliteit van de gebouwen tussen Nederland en Duitsland?
De bouwvoorschriften zijn in Duitsland al vele tientallen jaren zeer streng. Er wordt bij de bouw uitgegaan van een minimale benuttingsduur van 80 – 100 jaar. Door deze duurzaamheid zijn er op termijn minder reparaties en/of renovaties nodig en is de kwaliteit van de gebouwen over het algemeen beter dan in Nederland. Met name het bouwen zonder spouwmuur is afwijkend. In Duitsland zijn er veel dikkere muren, die van buiten gestuct of nogmaals geisoleerd zijjn.

Is het mogelijk om een Mehrfamiliewoningen

naar eigendomswoningen op te splitsen?
Om het rendement bij de verkoop te verhogen splitsen eigenaren vaak hun woning op naar zelfstandige eigendomswoningen die vervolgens aan de huurders of derden worden verkocht. Dit levert vaak een hoger rendement op dan de verkoop in een geheel. Hierdoor is het vaak mogelijk om een aanzienlijk extra rendement te verkrijgen op het beleggingsobject. De notaris stelt de VVE akte op met een door een architect opgestelde splitsingstekening.

Wat is de kale (netto) huur en wat is de bruto huur?
De kale (netto) huur is de huur die netto bij de eigenaar binnenkomt. Ook wel de belastbare huur genoemd. Hierop kunnen rente, verwaltungskosten, afschrijving gebouwen, andere directe kosten en onderhoud nog in mindering gebracht worden. De kale huur is samen met de Nebenkosten de bruto huur. De Nebenkosten worden doorberekend aan de huurder. Dit zijn de volgende kosten: gemeentelijke belastingen, WA huisverzekering, glas en brandverzekering, onderhoud verwarming en afvalverwijdering, tuinonderhoud, Hausmeisterkosten en Verwaltungkosten (administratie). Deze kosten zijn afhankelijk van het verbruik en worden jaarlijks verrekend aan de hand van de officiële afrekening. Daarnaast betaalt de huurder direct of indirect gas, water en licht.

Waarom liggen de huurprijzen lager dan in Nederland?
Door de geringe economische groei en de hereniging met Oost-Duitsland zijn de huren in Duitsland al jaren niet veel gestegen. De verwachting is echter dat als het economisch beter gaat met Duitsland de huren en de koopprijzen een inhaalslag zullen maken. Hierbij is het ook zaak te kijken naar de kale (netto) huur en de bruto huur.

Welke mogelijkheden zijn er om de huren te verhogen?
Jaarlijks kunnen de huren verhoogt worden. De hoogte hiervan wordt door de overheid per regio/ stad bepaald. Mochten de huren echter niet marktconform zijn doordat deze door de vorige eigenaar nooit verhoogt zijn dan is het mogelijk om de huur te verhogen naar het gemiddelde niveau van de betreffende stad. Het is wettelijk mogelijk om in drie jaren de huur met maximaal 20% te verhogen.

Wat zit er allemaal in de Nebenkosten?
De Nebenkosten worden altijd in het huurcontract gespecificeerd, dit zijn meestal de kosten van de huisverzekering, afwateringskosten, afvalbijdragen, gemeentelijke lasten, schoorsteen veger etc. Eenmaal per jaar maakt de verhuurder een overzicht van alle Nebenkosten. De Nebenkosten worden doorberekend aan de huurders.

Hoe zit het met gas, water en licht?
Het gas, water en licht zit op aparte meters. De kosten hiervan zijn gebruiksafhankelijk en worden jaarlijks op het werkelijke gebruik afgerekend. De kosten van gas, water en licht zijn goedkoper dan in Nederland maar de Nebenkosten zijn weer hoger. G/L/W worden omgeslagen op de huurder.

Wat verandert er allemaal met betrekking tot verzekeringen?
Als u een bestaand pand koopt in Duitsland neemt u de bijbehorende verzekeringen van de vorige eigenaar over. Binnen 1 maand is het mogelijk om deze om te zetten naar een andere verzekeraar. Daarna geldt de oude verzekeringen en de bijbehorende prijs.

Blijven de inkomsten van het beleggingspand onder

de Nederlandse belasting vallen?
Er zit een verschil in privé beleggen en zakelijk. Wel worden alle inkomsten uit Duits onroerend goed belast in Duitsland, volgens het Duitse fiscale stelsel. Met Nederland is de wet voorkoming dubbele belasting van toepassing, zodat u niet dubbel betaald. Hoe dit precies in elkaar steekt kunt u het best uw fiscalist vragen. Verkoopwinst is onbelast als u het pand meer als 10 jaar in privé bezit heeft gehad. Alleen de netto inkomsten zijn belast, dus inkomsten -/- kosten.

Neem ik de borg (kaution) over bij de koop?
De borg die in Duitsland wordt gehanteerd ligt gemiddeld op 0 tot 3 kale maandhuren. Wettelijk is deze op maximaal 3 kale maandhuren gesteld. De borg komt op een rente rekening te staan. Bij het beëindigen van de huur krijgt de huurder de borg met rente op rente terug indien er niets aan de woning kapot is gegaan. Bij de overdracht van het pand dient de notaris vast te leggen dat deze gelden naar de nieuwe eigenaar over gaan. De borgen komen onder verantwoordelijkheid van de nieuwe koper.

Hoelang is de wettelijke opzeg termijn van het huurcontract?
In Duitsland is de wettelijke opzegtermijn 3 maanden. Dit is langer dan in Nederland. Natuurlijk zijn hier andere schriftelijke afspraken over te maken.

( Disclaimer )